空き家を民泊にするには？問題や始め方・費用・メリットデメリット・成功事例まで解説

現在、総住宅数のおよそ7戸に1戸が空き家です。

そんな空き家を「民泊として収益化できないか」と考える方が増えています。特に一棟まるごと貸し切れる戸建ての空き家は、軌道に載せることができればグループや家族連れに選ばれやすく、民泊との相性が良い物件です。

ただし、空き家をそのまま民泊にできるわけではありません。空き家の立地や状態、法律の枠組みによって、必要な許可も改修費も大きく変わります。ここの見極めを誤ると、改修費だけがかさんで許可が下りない、最悪の場合は違法民泊になってしまう、という事態にもなりかねません。

そこでこの記事では、空き家を民泊にする方法を、メリット・デメリットから必要な許可や費用感、補助金、成功事例までをおさえつつ、実際の始め方の手順を一棟貸し専門OTAのタビルモの視点から解説します。

【この記事の結論】

• 立地と建物の条件が合えば、空き家民泊は遊休資産を収益化する有力な選択肢になる。
• 「向き不向きの見極め → 法的枠組みの選択 → 改修費の試算 → 集客チャネルの確保」が成否を分ける。
• 誰も住んでいない空き家は民泊新法の「住宅」に当たらない場合があるため要注意。

なぜ今「空き家×民泊」が注目されるのか

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（確報集計）によると、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%と、いずれも過去最高を更新しました。このうち一戸建ての空き家は352万3千戸（空き家全体の約4割）にのぼり、その約8割は賃貸・売却の予定も別荘利用もない「その他の空き家」です。つまり、活用されないまま放置されやすい戸建ての空き家が、全国に数多く存在しています。

空き家の放置は、景観・治安の悪化、老朽化・倒壊リスク、固定資産税の負担、相続トラブルなど、さまざまな課題を生みます。こうした「負動産」になりかねない空き家を収益を生む資産へと転換する手段として、空き家民泊や貸別荘への転用が注目を集めています。

背景にあるのは、インバウンドの回復と一棟貸し需要の高まりです。プライベートな空間で非日常を過ごしたいというニーズはホテルでは満たしにくく、戸建ての空き家がその受け皿になり得ます。空き家問題の解決と収益化を同時に狙える点が、民泊と空き家の組み合わせが支持される理由です。

空き家を民泊として活用するメリット

空き家を放置せず民泊に転用するメリットには、主に以下のものがあります。

• 誰も使っていない物件を収益化できる：使っていない空き家が宿泊収入を生む資産に変わります。一棟貸しは高単価・連泊されやすく、立地次第では戸建て賃貸より高い収益も見込めます。
• 維持コストを賄える可能性がある：空き家は所有しているだけで固定資産税や管理費がかかります。収益化できれば、これらの維持コストを宿泊収入で相殺できる可能性があります（※事業用転用による税負担の変化には注意。詳しくは後述します）。
• 補助金・自治体支援を活用できる場合がある：空き家活用やリフォームには、国や自治体の補助制度が用意されているケースがあります（後述）。
• 建物の劣化を防げる：人が出入りし管理されることで、放置による老朽化・倒壊リスクを抑えられます。
• 一棟貸しの需要に乗れる：プライベートな滞在を求めるインバウンド・家族旅行層の需要は大きく、地方の古民家・戸建てにも一定のニーズがあります。

とくに「すでに空き家を所有している」ケースでは、物件取得費がかからないため投資回収が早く、新規に物件を買って始めるより有利なスタートを切れる可能性が高いです。

空き家を民泊にするデメリット・注意点

一方で、空き家ならではの注意点もあります。メリットや目先の利益だけで判断せず、以下のリスクを踏まえて検討しましょう。

• 初期費用（改修費）が読みにくい：長く空き家だった戸建ては、水回り・電気・消防設備の改修費が想定以上にふくらむケースがあります。
• 民泊新法の「住宅」該当性に注意：誰も住んでおらず入居者募集もしていない純粋な空き家は、民泊新法上の「住宅」に該当しない場合があります（詳細は後述のステップ②）。
• 固定資産税が上がる場合がある：住宅用地に対する固定資産税の特例（課税標準を1/6または1/3に減額）は、その土地の家屋が「人の居住の用に供するもの」といえるかで判断されます。旅館業として宿泊専用にした場合だけでなく、民泊新法であっても、誰も居住していない空き家を宿泊専用で使うと、自治体の実態調査で特例が外れ、土地の固定資産税が上がることがあります（過去に遡って課税された事例もあります）。転用前に、物件所在地の自治体窓口で取り扱いと税額の変化を必ず確認してください。
• 営業日数・立地の制約：民泊新法は年間180日以内です。旅館業法なら日数制限はありませんが、用途地域（※）によっては許可が取れません。
• 近隣対応が必要：戸建ては集合住宅より近隣が近く、騒音・ゴミ・駐車のトラブルが起きやすいです。
• 立地によって需要が大きく変わる：観光地や駅からのアクセス、周辺環境などによって稼働率は大きく上下します。

（※）旅館業法の許可が取れる用途地域と、住宅宿泊事業なら届出で民泊が可能な用途地域について、「民泊できない」を防ぐ用途地域ガイド｜種類や制限緩和の動向・またがる場合も解説でまとめています。

民泊に「向く空き家」と「向かない空き家」

相続した空き家の場合は、まず登記名義の確認が出発点です。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の登記が必要になりました（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象）。共有名義であれば、民泊として活用する前に相続人間の合意と登記を整理しておきましょう。自分の空き家がどちらに当てはまるかを最初に見極めることが、無駄な投資を避ける第一歩になります。

空き家を民泊にする5つのステップ（始め方）

空き家を民泊として開業するまでの流れは、大きく分けて整理すると5つのステップです。もっとも一般的な住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出を基本に説明します。

ステップ①：立地・用途地域・建物状態を確認する

まず、その空き家が民泊に向くかを判断します。確認すべきは立地（観光/ビジネス需要）・用途地域（営業できる地域か）・建物状態（改修の規模）の3点です。とくに用途地域について、民泊新法は住居専用地域でも届出できますが、自治体の上乗せ条例で営業期間が制限されている地域もあります。用途地域の仕組みは民泊と用途地域の関係で詳しく解説しているので、判断に迷う場合の参考にしてください。

ステップ②：民泊の種類と必要な許可を決める

民泊には大きく3つの法的枠組みがあり、どれを選ぶかで営業日数・手続き・営業できる場所が変わります。

3つの違いは民泊新法・旅館業法・特区民泊の違いで横断的に整理しています。許可取得の全体像は民泊許可と申請の流れをたどると把握できます。

なお、大規模な空き家を旅館業法の簡易宿所として転用する場合、宿泊施設は建築基準法上の特殊建築物に当たり、用途部分の床面積が200㎡を超えると用途変更の建築確認申請が必要になります。戸建ての多くは200㎡以下なので対象外ですが、大型の古民家などでは確認が必要です。

あわせて、2025年4月の建築基準法改正にも注意が必要です。木造2階建てなどはこれまで大規模なリフォームでも建築確認が不要でしたが、改正後は「新2号建築物」（2階建て以上、または延べ面積200㎡超）に区分され、主要構造部の過半に及ぶような大規模な修繕・模様替えを行う場合は建築確認が必要になりました。これは用途変更の200㎡基準とは別の話です。空き家を大きく改修して民泊にする場合は、改修の着工前に建築士や自治体の建築指導課などに確認してください。

タビルモTips：「建築確認」とは？

建築確認とは、建物の工事に着手する前に、その計画が建築基準法などの基準に適合しているかを、自治体の建築主事または民間の指定確認検査機関がチェックする手続きです（建築基準法第6条）。

適合が認められると「確認済証」が交付され、これを受けてからでないと工事を始められません。工事完了後には完了検査を受け、問題がなければ「検査済証」が交付されます。空き家を民泊にする場合、上で挙げた旅館業への用途変更（200㎡超）や大規模な修繕・模様替えに当たると、この建築確認が必要になります。

ステップ③：リフォーム・リノベーションを行う

長く空き家だった物件は、宿泊施設として使えるように改修します。最低限、清潔で安全に泊まれる状態にし、消防法令に適合させる必要があります。古い戸建ては水回り・電気・断熱・消防設備の工事費が想定外に高くなりやすいので、取得・改修の前に概算を把握しておきますよう。改修費の相場は民泊リノベーションの費用相場にまとめました。

古民家を活用するなら、古民家で民泊を始める方法もあわせてご覧ください。

設備改修のなかでも、とくに消防設備は、運営形態によって必要なものが変わる点に注意が必要です。空き家を一棟貸しにする場合はほとんどが「家主不在型」となるため、消防法令上は旅館・ホテルなどと同じ宿泊施設（※）として扱われ、住宅用火災警報器では足りず自動火災報知設備の設置が必要になります。

ただし、延べ面積300㎡未満・2階建て以下などの小規模な一戸建てであれば、配線工事の不要な「特定小規模施設用自動火災報知設備」で対応でき、費用を抑えられる場合があります。必要な設備は建物の規模・構造や自治体によって異なるため、着工前に必ず所轄の消防署へ事前相談してください。

（※）消防法施行令別表第一の(5)項イ：旅館、ホテル、宿泊所その他これに類するもの

ステップ④：届出・申請と開業準備を行う

民泊新法の届出は、原則として民泊制度運営システムからオンラインで行います。登記事項証明書・図面・消防法令適合通知書などの書類をそろえ、消防署・自治体への事前相談を経て届け出ます。届出番号が交付されたら標識を掲示し、宿泊者名簿の備付けや近隣への周知・苦情対応の体制も整えましょう。手続きの詳しい流れは民泊許可と申請の流れで確認できます。

ステップ⑤：OTAに掲載して集客を始める

許可と設備が整ったら、最後は集客です。どんなに良い空き家を改装しても、ゲストに見つけてもらえなければ予約は入りません。収益化の実質的なスタートは、OTA（宿泊予約サイト）への掲載です。近年ではSNS等による直接的な集客などもありますが、より多くの人たちの目に止まるためにはOTAへの掲載が必要不可欠でしょう。

大手OTAは集客規模が大きい一方で手数料が高かったり、掲載数が多く価格競争が起きたりするなど、一棟貸しならではの体験を求めるゲストが目的の物件に辿り着きにくい面もあります。掲載先をどう選ぶかは民泊・一棟貸しの掲載サイト比較で整理しているので、チャネル選定の段階で目を通すのがおすすめです。

一般社団法人日本旅館協会の「令和6年度 営業状況等統計調査」によると、図に示した通り、OTA経由での宿泊客は全体の44.9％を占めていて、旅行会社経由・自社HP経由・直予約と比較しても最も高い数値となっています。特に、大きなホテルなどと比較して規模が小さくなる空き家を活用した民泊ビジネスにおいては、まずはOTAへの掲載による露出度増加と集客が安定的な収益化の第一歩と言えます。

空き家を民泊にする費用の目安

空き家を民泊にする費用は、すでに所有している空き家を活用するのか、新たに取得から始めるのかで大きく変わります。主な内訳は次のとおりです。

（※上記はあくまで目安です。実際の費用は物件の状態・地域・運営方法によって大きく異なります）

すでに空き家を所有していれば物件取得費がかからないため、物件の改修費がかさまないなら投資回収は大きく早まります。一方、長く放置された戸建ては改修費が読みにくいので、着工前に複数業者から見積もりを取り、収支の見通しを立てておくと安全です。費用の内訳は民泊リノベーションの費用相場、回収までの収支は民泊の収益シミュレーションで具体的にイメージできます。

空き家を民泊にするのに使える補助金・自治体支援

空き家の活用やリフォームには、国・自治体の補助制度を利用できる場合があります。代表的なものとして、空き家の改修費を補助する制度や、移住・定住促進と絡めた自治体独自の支援などです。ただし補助制度は地域ごとに内容・金額・要件が大きく異なるほか、改廃も頻繁です。具体名や金額に飛びつく前に、物件所在地の自治体・公式情報で最新の制度を必ず確認してください。

使える補助金の種類や申請のコツは、空き家活用に使える補助金で詳しく解説しています。活用できる空き家を探す段階であれば、各自治体が運営する空き家バンクや民間のマッチングサービスが入口になります。物件選びの観点は民泊物件の探し方もヒントになるはずです。

空き家を民泊にした成功事例と収益の実態

空き家を民泊にしたときの収益実態

実際に空き家を民泊・貸別荘に転用し、収益化しているオーナーは少なくありません。とくに観光地や自然豊かなエリアの戸建てを一棟貸しにし、家族連れ・グループの連泊需要を取り込むパターンは、地方の空き家でも成果が出やすい形です。

収益は立地・規模・稼働率によって大きく幅があります。地方の一棟貸しでは稼働率30〜50%程度が一つの目安とされますが、これは公的に確立された統計ではなく、立地や集客力によって大きく上下する概算値です。あくまで目安として捉えておきましょう。この水準に高めの単価と連泊が重なると利益率を確保しやすくなります。

一棟貸しは1泊あたりの単価を高く設定でき、連泊が増えるほど清掃などの運営コスト比率が下がるためです。逆に、稼働率は集客力しだいで大きく変わるため、「どのチャネルに掲載し、どう露出を確保するか」が収益を左右します。条件別の試算は民泊の収益シミュレーションで確認できます。

（※収益は物件・地域・運営状況によって大きく異なります。事例の数値はあくまで一例であり、同様の成果を保証するものではありません）

実際に空き家を民泊や貸別荘にした個人オーナーの成功事例

新潟県上越市では、移住者夫婦が2017（平成29）年から米農家を営みながら、「うしだ屋」という1日1組限定の古民家1棟貸しの農家民泊を運営しています。

鹿児島県沖永良部島では、Uターンしてきたオーナーが夫婦で空き家となっていた旧公民館をDIYで改修し、中長期滞在可能な宿泊施設として「47HOSTEL」を運営しています。

また、和歌山県東牟婁郡那智勝浦町では、複数の空き家を購入し「WhyKumano」というゲストハウスや一棟貸し、飲食店などに改修して多角経営されているオーナーさんもいます。いずれも、単なる宿泊施設ではなく、空き家を改修したところも含めて、ストーリーを上手に伝えながら、地域の魅力を体験してもらうことを実践されています。

よくある質問

空き家はそのまま民泊にできますか？

そのままでは難しいケースが大半です。宿泊施設として使えるよう最低限の改修を行い、消防法令に適合させたうえで、民泊新法の届出または旅館業法の許可を取得する必要があります。また、誰も住まない純粋な空き家は民泊新法上の「住宅」に該当しない場合があるため、自治体窓口で住宅への該当性を確認しておくと安心です。

空き家を民泊にする費用はどれくらいですか？

すでに空き家を所有している場合、リフォーム・消防設備・家具家電・掲載準備などで数十万〜数百万円が一つの目安です。長く放置された戸建て物件では水回りや消防設備の改修費がかさみやすく、状態によってはさらに大きくなります。着工前には複数業者の見積もりを取り、収支見通しを立てておきましょう。

空き家を民泊にすると年間どれくらい稼げますか？

立地・規模・稼働率によって大きく変わります。地方の一棟貸しでは稼働率30〜50%程度が一つの目安とされますが、立地や集客力で大きく上下するため確定的な数値ではありません。観光地の物件は高単価・連泊で利益率を高めやすい一方、需要の乏しいエリアでは稼働が伸び悩みます。民泊新法で運営する場合は年間180日の営業上限がある点も収益に影響します。

民泊新法の180日制限は空き家活用でも適用されますか？

住宅宿泊事業法（民泊新法）で届出して運営する場合は、空き家かどうかに関わらず年間180日以内の営業上限が適用されます。180日を超えて営業したいなら、旅館業法（簡易宿所）の許可を取得する選択肢がありますが、用途地域の大きな制約が伴います。

田舎・地方の空き家でも民泊で集客できますか？

可能です。とくに自然・温泉・観光資源の近くにある戸建ては、一棟貸しの非日常体験を求める家族連れ・グループに選ばれやすい傾向があります。ただし集客チャネルの選び方が成否を分けるため、一棟貸しに強いOTAへの掲載を含めて露出を確保することが欠かせません。

空き家を民泊にするのに使える補助金はありますか？

国や自治体に、空き家の改修費を補助する制度や移住・定住と絡めた支援がある場合があります。ただし内容・金額・要件は地域ごとに大きく異なり、改廃も頻繁です。物件所在地の自治体・公式情報で最新の制度を確認してください。

まとめ：空き家は条件次第で”資産”に変えられる

使われていない空き家は、次のポイントを押さえれば、一棟貸しの民泊として収益を生む資産に変えられます。

• 向き不向きの見極め：立地・用途地域・物件の状態・権利関係を最初に確認
• 法的枠組みの選択：民泊新法/旅館業法/特区民泊
• 費用の見通し：事前に複数見積もりで収支を試算
• 補助金の活用：自治体ごとの空き家活用・改修補助を確認する
• 集客チャネルの確保：大手サイト×一棟貸しに強いチャネルのかけ合わせがおすすめ。

まずは、ご自身の空き家が「民泊に向く空き家」なのか、用途地域と建物状態の確認から始めてみましょう。民泊開業の全体フローは民泊の始め方完全ガイドで俯瞰できます。

物件タイプ別の入口としては、古民家なら古民家で民泊を始める方法、戸建て全般なら一軒家で民泊許可を取る方法が次の一歩の参考になります。

タビルモは一棟貸し専門のOTAです。空き家を改装した戸建て・古民家・貸別荘の掲載に適しており、住宅宿泊事業法の届出施設・旅館業法の許可施設どちらもご登録いただけます。「物件はあるが、どこに掲載すればよいか分からない」という段階から、お気軽にご相談ください。