副業で民泊はできる？会社バレ対策・収入の目安・確定申告まで解説【2026年】

自宅の空き部屋や所有物件を活かして収入を得たい。でも会社には知られたくないし、税金の処理もよくわからない。そういった疑問を持つ方に向けて、副業として民泊を運営する際の具体的な手順を整理します。届出・許可の手続きから、会社バレ対策・収益の現実的な目安・確定申告まで、TABILMOの視点で順を追って解説します。

民泊は副業として可能なのか

結論から言えば、可能です。ただし「誰でも手軽に」できるものではありません。

民泊を副業で運営する際の法的な枠組みは、主に3つあります。

民泊に関する各法律については、それぞれ詳しく別記事で解説しているので、詳細を知りたい方はご覧下さい。

• 民泊新法：民泊新法(住宅宿泊事業法)と180日ルール
• 旅館業法：旅館業法許可を徹底ガイド！
• 特区民泊：特区民泊とは？対象地域・要件と民泊新法との違い

この記事では主に、民泊新法と旅館業法の枠組みを前提に解説します。

副業で民泊を始める手順

① 物件を確保する

副業での民泊開業は、手元にある物件の状況で難易度が大きく変わります。

自宅の空き部屋
費用はかかりませんが、マンションの場合は管理規約の確認が先です。分譲マンションでは、国土交通省の「マンション標準管理規約」でも民泊実施には管理組合の決議が必要とされており、現状では禁止している物件が大多数です。無断で始めた場合、使用禁止の仮処分を受けるリスクがあります。

賃貸物件
貸主（大家）の書面による承諾が、都道府県知事への届出に必要です（住宅宿泊事業法第3条第1項第3号）。民泊可能な賃貸物件は限られているため、物件探しに手間がかかります。

所有物件（一戸建て・別荘など）
制約が最も少なく、一棟貸しや貸別荘経営ができれば単価も上げやすい形態です。副業で安定した収益を出しやすい選択肢のひとつです。

② 届出または許可申請を行う

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づいて始める場合、都道府県知事への届出が義務づけられています（住宅宿泊事業法第3条第1項）。届出なしの営業は違法です。届出は観光庁が運営する「minpaku」届出システムからオンラインで行えます。市区町村によっては条例で営業日数をさらに短く制限している場合があるため、自治体の担当窓口にも事前に問い合わせておくとよいでしょう。

旅館業法での営業は「許可制」であり、都道府県知事等に申請して許可を得る必要があります。客室面積・消防設備など所定の基準を満たす必要があり、初期費用も高くなりがちです。その一方で、許可取得後は年間を通じた営業が可能なため、一棟貸し・貸別荘など単価の高い物件では中長期的にみると、より大きな収益を得られる場合もあります。

民泊開業の全体フローは、民泊の始め方完全ガイドで詳しくまとめています。

③ OTAに掲載して運営を始める

届出が完了したら、タビルモやAirbnb、Booking.comなどのOTA（オンライン予約サイト）に物件を登録しましょう。最初の予約が入るまでには、物件写真の質・価格設定・説明文の作り込みが結果に影響します。

会社に副業がバレないための対策

副業禁止の会社に勤めている場合、「バレるリスク」は主に2つあります。

① 住民税の金額から発覚するケース

会社員は通常、住民税が給与から天引き（特別徴収）されます。副業収入があると住民税の金額が増えるため、経理担当者が気づくことがあります。

対策として、確定申告時に副業所得の住民税を「自分で納付（普通徴収）」に切り替える方法があります。確定申告書の「住民税・事業税に関する事項」欄で「自分で納付」を選択することで、副業分の住民税は自宅に納付書が届き、自分で納める形になります（国税庁「確定申告書等作成コーナー」参照）。

普通徴収への切り替えに対応していない自治体もある点、また、マイナンバーを通じた情報連携が進んでいる現在は「普通徴収を選択すれば確実にバレない」とは言い切れない点に留意が必要です。就業規則に副業禁止規定がある場合は、これらのリスクも踏まえた上で判断してください。

② 物件やプロフィールが知人に発見されるケース

OTAのプロフィールや物件情報は、知人の目に触れる可能性があります。ホスト名に実名を使わない、物件の所在地を番地レベルまで公開しないといった配慮が現実的な対策です。

副業禁止規定と法律の関係について

法律そのものは会社員の副業を禁じていません。厚生労働省が2018年に策定（2022年7月改定）した「副業・兼業の促進に関するガイドライン」では、副業・兼業を原則として認める方向性が示されています。ただし、各社の就業規則が副業を禁止している場合、それに違反すると懲戒処分の対象となる可能性があります。始める前に自社の就業規則を確認してください。

民泊副業の収益

副業で民泊を始めて稼げるのか？

副業として現実的に見込める収益は、月5〜15万円が一つの目安です。都市部の一室（1泊8,000〜12,000円・月間稼働10〜12日）であれば月8〜14万円前後。地方の一棟貸しは単価が高い分、稼働率が低くなる傾向があります。

民泊新法に基づく運営の場合、180日ルールの範囲内で継続的に稼働させるには、清掃・ゲスト対応・予約管理を効率よく回す体制が必要です。本業と両立するには、運営代行サービスを組み合わせていくことが現実的でしょう。

より詳細な収益計算は民泊の収益シミュレーションをご覧ください。

物件タイプ別の収益目安

物件タイプ別の収益目安を整理します。

※実際の収益は物件の立地・設備・季節・稼働率により大きく異なります。上記はあくまで参考値です。

上記はOTA手数料を差し引く前の売上金額です。Airbnbのホスト手数料は通常3〜3.5%程度、Booking.comは15〜17%程度と、プラットフォームによって差があります。さらに清掃費・アメニティ・光熱費・修繕費などの運営コストを差し引いた手取り利益は、売上の40〜60%程度になるケースが多いです。

民泊新法（住宅宿泊事業法）にもとづく運営の場合、年間上限は180日のため副業での年間最大売上は「1泊単価 × 180日」が上限です。この制限の範囲内で収益を最大化するには、稼働率を高める価格設定と口コミ評価の積み上げが鍵になります。なお旅館業法で許可を取得した場合は、この制限がありません。

大手OTAでは価格競争に巻き込まれ、自社SNSでは初期段階では集客力不足という事例も多いです。一棟貸し専門予約サイトTABILMO（タビルモ）などの、特化型の集客チャネルを持つことも検討しましょう。

税金・確定申告の基礎

確定申告が必要になる基準

給与所得者（会社員）が民泊で得た年間所得が20万円を超える場合、確定申告が必要です（国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」）。

20万円以下の場合でも、所得税の申告は不要ですが、住民税の申告は市区町村に対して別途必要になる場合があります。確定申告をしない場合は、お住まいの市区町村に住民税の申告を行ってください。

所得の分類

副業規模の民泊収入は、通常「業務に係る雑所得」に分類されます（国税庁「No.1500 雑所得」）。国税庁はシェアリングエコノミーに係る所得を雑所得の例として明示しています。

一方、事業的規模に達した場合は「事業所得」として申告でき、青色申告特別控除（最大65万円）などのメリットが受けられます。事業的規模かどうかの判定は、収入・管理実態・継続性などを総合的に判断するものであり、不明な場合は税理士への確認をおすすめします。

経費として認められる主な項目

• OTAへの手数料・プラットフォーム利用料
• 清掃費（業者委託費、清掃用品費）
• アメニティ（タオル・シャンプーなど）
• 光熱費（民泊利用分の按分額）
• 設備・備品の購入費（減価償却）
• 民泊専用で加入している損害保険料

民泊の税金・申告の詳細は民泊の税金・確定申告ガイドでまとめています。

物件タイプ別の特徴と注意点

マンション・アパート

管理規約の確認が最初のステップです。分譲マンションでは、管理組合の決議なしに民泊を行うことは認められていないのが一般的で、規約違反と判断された場合は使用禁止の仮処分を受けるリスクがあります。管理組合に相談し、問題がないことを確認してから届出に進みましょう。賃貸マンションの場合は、貸主の書面による承諾と、転貸禁止条項の確認も必要です。

一戸建て・持ち家

自己所有の一戸建ては制約が少なく、副業で民泊を始めやすい形態です。近隣住民への事前の説明と、ゴミ出しルールや騒音への配慮が、長期的に運営を続けるための基盤になります。

貸別荘・古民家（一棟貸し）

客単価が高く、少ない稼働日数でも収益を出しやすい形態です。一棟貸し・貸別荘は、通年で稼働させて収益を最大化したいケースが多いため、旅館業法（簡易宿所営業）の許可取得が現実的な選択肢となります。

旅館業法の許可があれば年間180日の制限はなく、通年の営業が可能です。消防設備の整備など初期費用は住宅宿泊事業法より増えますが、副業として安定収益を狙うなら許可取得を検討する価値があります。

住宅宿泊事業法（届出制）での一棟貸し運営も不可能ではありませんが、180日という年間上限が稼働率・収益に直接響くため、物件の収益性を十分に検討したうえで判断してください。

副業民泊の運営体制をどう整えるか

民泊を副業として続けるうえで、本業と両立できる運営体制を最初から設計しておくことが重要です。収益よりも先に「誰がどの業務を担うか」が崩れると、本業への影響が出るケースがあります。

副業運営で負荷がかかりやすい3つの業務

運営代行の活用が現実的な理由

本業に勤しみながら、清掃・ゲスト対応・チェックイン対応の3業務を自力でこなすのは至難の業。副業として継続するのなら、運営代行サービスに委託する体制をはじめから組み込むことが現実的です。

運営代行の手数料は売上の15〜30%程度が一般的なので、本業への影響を抑えながら稼働率を維持できるメリットと比較したうえで、運営を委託するかどうか判断しましょう。

運営代行会社の選び方と比較は民泊運営代行おすすめ8選でまとめています。

掲載プラットフォームの選び方

副業で民泊を始める際の掲載先選びは、稼働率に直結します。

AirbnbやBooking.comは世界最大規模の集客力を持つ一方、同一プラットフォーム上に大量の競合物件が並びます。特に一棟貸し・貸別荘・古民家は、マンションの一室と同じプラットフォーム上では物件の特徴が伝わりにくい面があります。

一棟貸しに特化したプラットフォームに掲載することで、集客チャネルを拡大し、物件の特徴を求めている客層に直接リーチできます。大手OTAと並行して掲載することで、予約の取りこぼしを減らし、稼働率を底上げする効果も期待できます。

タビルモは一棟貸し専門のOTAです。大手OTAでは埋もれがちな一棟貸し物件の特徴を、宿泊先として一棟貸しを探している利用者に直接届けられます。掲載の流れ・手数料・他OTAとの併用条件は、資料にまとめています。

よくある質問

副業で民泊を始めるにはいくら初期費用がかかりますか？

自宅の空き部屋を活用する場合、寝具・アメニティ・鍵の設置などで5〜20万円程度から始められます。一棟貸し向けの物件を取得・整備する場合は、リノベーション費用が加わり数百万円規模になることもあります。

民泊副業は会社にバレますか？

確定申告時に副業所得の住民税を「自分で納付（普通徴収）」に設定することで、給与分と切り離して納付できます。ただし、この方法でも確実にバレないとは言い切れません。就業規則に副業禁止規定がある場合は、リスクを十分に把握した上で判断してください。

副業の民泊で確定申告が必要なのはいくらから？

年間の副業所得が20万円を超える場合、確定申告が必要です（国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」）。20万円以下でも、住民税の申告が市区町村に対して別途必要な場合があります。

物件を持っていなくても民泊副業はできますか？

賃貸物件を借りて行うことは可能ですが、貸主の書面による承諾が届出に必要です。転貸禁止の条項がある物件では民泊を行えません。

個人事業主でなくても民泊は始められますか？

副業規模であれば、雑所得として確定申告する形で、開業届なしに始めることができます。収益が大きくなり事業的規模に達した場合は、開業届を提出して青色申告に切り替えると税務上のメリットがあります。

副業で民泊を始める場合、許可は必要ですか？

運営方法の根拠となる法的枠組みによって異なります。住宅宿泊事業法（民泊新法）にもとづく場合は「許可」ではなく「届出」が必要です（第3条第1項）。届出なしに有料で宿泊者を受け入れることは法律違反になります。一方で、旅館業法（簡易宿所営業）にもとづく場合は「許可」が必要です。

一棟貸し・貸別荘で通年営業を目指す場合は、旅館業法の許可取得を検討することをおすすめします。

まとめ

民泊副業の可否は、物件の種類と選ぶ法的枠組みによって大きく変わります。自宅の空き部屋なら住宅宿泊事業法の届出から、一棟貸し・貸別荘で通年営業を目指すなら旅館業法の許可取得から始めるのが現実的です。収益・税務・運営体制は、物件の条件が決まった段階で具体的に試算することをおすすめします。

民泊副業は、法的手続きを正しく踏み、運営体制を整えれば本業と両立できる収益源になりえます。ただし、地域の条例改正や市場環境の変化によって収益性が変わることも念頭に置いたうえで、この記事を参考に副業で民泊をスタートさせてください。