「民泊って本当に儲かるの？失敗しないか不安」「何から始めればいいか分からない」

民泊経営について興味はあるけれど、このような悩みをかかえる方は多いと思います。

そこで今回は、民泊を始めたい人が抱えている悩みや不安を解消するため、成功するためのカギや年収モデルケースをご紹介します！

失敗しないためのポイントにも触れているので、最後まで要チェックです。

そもそも民泊とは？

ここでは民泊の基本的な定義と、ホテルや賃貸経営との違いを簡単に解説します。

民泊の定義と収益の仕組み

そもそも民泊に法律上の明確な定義はありません。一般的には、マンションやアパートなどの共同住宅や戸建住宅を活用し、旅行者等に宿泊サービスを提供することを「民泊」と言います。

相続した空き家や賃貸物件でコンパクトに始められるのが特徴です。ホテルや旅館とは規制する法律の要件も異なり、民泊運営のほうが低い初期費用で始められます。家屋から収入を得る点では賃貸運用と共通していますが、戦略次第では民泊の方が高い収入を見込めます。

民泊経営の3つの種類と特徴

法律に基づく3つの民泊形態の違いを明確にし、読者が自身の状況に合った運営方法を選べるように解説します。

民泊新法（住宅宿泊事業法）

事業を始めるのに最もハードルが低いのが民泊新法(住宅宿泊事業法)による民泊です。民泊新法では、年間営業日数の上限が180日以内に制限されています。

ホテルや旅館が営業できない住居専用地域で営業できることや、事業を開始するときの手続きが少ないことがメリットです。法律の要件を満たす物件を準備し、行政に書類で「届出」をすれば始められるため、副業で民泊事業を行いたい人に向いています。

旅館業法

主にホテルや旅館を規制する旅館業法で「簡易宿所」として許可を受けるパターンをご紹介します。民泊新法とは異なり、営業日数の制限はありません。

しかし、旅館業法の場合は行政の「許可」を受ける必要があり、民泊新法に比べて事業を始めるハードルは高くなります。具体的には、保健所の立ち入り検査を受けなければなりません。独自のルールを設けている自治体もあり、物件の工事前に担当課への事前相談を求めらるケースもあります。

特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）

年間営業日数の制限がなく、住居専用地域でも民泊事業ができるのが「特区民泊」です。これは、長期滞在したい外国人観光客らのニーズを満たすために始まった制度で、1回の宿泊日数を2泊3日以上としなければならないルールがあります。

特区民泊は国家戦略特区だけで運営でき、全国でも限られた自治体が対象となっています。対象地域での民泊を検討している場合は、特区民泊での運営がオススメです。

<特区民泊の認定地域>

• 東京都大田区
• 福岡県北九州市
• 新潟県新潟市
• 千葉県千葉市
• 大阪府
• 大阪府大阪市、八尾市、寝屋川市

民泊経営に必要な資格と手続き

民泊開業に必要な資格（届出や許可）と、行政手続きの流れをご紹介します。

国家資格は不要！ただし届出・許可は必須

民泊を経営するのに国家資格は必要ありません。会社をつくる必要もなく、誰でも始められるのがメリットでサラリーマンの副業におすすめです。

始めるにあたって数百万円程度の初期費用と、アパートの部屋や戸建住宅など物件が必要です。初期費用は金融機関のローンが活用できる可能性があります。借家で事業を始めれば物件取得費用も抑えられます。事業の開始にあたっては行政への届出や許可は必須ですが、初期費用を抑えてリーズナブルに始めることができるのも民泊経営の魅力です。

主な手続きの種類

民泊を始める手続きには、大きく分けて2つの種類あります。ひとつは民泊新法、もうひとつは旅館業法による方法です。

• 民泊新法：行政への「届出」が必要 / 書類審査 / 年間営業日数は180日までに制限
• 旅館業法：行政からの「許可」が必要 / 保健所の立ち入り検査 / 営業日数に制限なし

届出・許可申請の際に一緒に提出しなければならないのが「消防法令適合通知書」です。消防署に申請し、現場検査を受けて必ず取得しましょう。物件のリフォームやリノベーションを行う場合は、工事のやり直しを避けるためにも管轄の消防署に事前に相談することをおすすめします。

民泊経営の初期費用はいくら？

資金計画を立てられるように、 開業に必要な費用の内訳を具体的に紹介します。

初期費用の内訳と相場

国の調査によると、初期費用のボリュームゾーンは300万円未満です。

まず最も大きいのが物件取得費で、賃貸の場合は敷金・礼金、オーナーになる場合は購入費用が発生します。そのほか、消防法に適合させるための消防設備設置費(10万～50万円)、物件の魅力を高める家具・家電・備品購入費(30万～100万円)も大きなウエイトを占めます。またリフォームや内装工事の費用は、数十万〜数百万円です。

開業にあたり、行政書士に行政への申請を委託するなら、約20万円の費用が追加でかかります。保険費用についても、複数社を比較して保険料と補償内容のバランスの取れたものを選びましょう。

【重要】民泊経営のよくある失敗例4選と原因

①甘い収支計画による資金ショート

民泊経営における失敗の要因の一つは採算面の見通しが甘いことです。稼働率を過大に見積もって宿泊料を設定すると、当初見込んだ収入は得られません。

稼働率が低くても、水道光熱費やインターネット通信費、管理委託費など、固定費が発生します。加家具家電の故障や破損があれば、数万円単位での購入や修繕費用が発生することも忘れてはいけません。

そのため収入を過大に見込み、リスクを過少に見積もると、経営が悪化する恐れがあります。

②集客できず赤字続き

民泊事業はゲストが宿泊して初めて収益が生まれるため、安定した集客が成功の鍵を握ります。集客失敗の大きな原因は、立地選定のミスと競合との差別化不足です。

ターゲットとする観光客が訪れないエリアで開業しても、予約が入ることは期待できません。その一方で、人気の観光地では、数多くの競合施設の中に埋もれてしまう危険性があります。そこで重要になるのが、他の施設にはない独自の魅力で差別化を図ることです。

例えば、特定のテーマに基づいた内装や充実したアメニティ、地域の文化を体験できるサービスなどが考えられます。施設の魅力を的確に伝えるため、民泊系に強いOTA予約サイトに掲載したり、SNSを活用したりすることも不可欠です。質の高い写真をのせることも意識しましょう！

③低評価レビューによる予約激減

ゲストからのレビューは予約数を大きく左右します。特に、一度付いてしまった低評価レビューを覆すことは難しく、オーナーさんの頭を悩ませる問題です。

ゲストが低評価をつける主な原因は「清潔さ」に関連するものです。室内の清掃不備や水回りの汚れ、不快な臭いはゲストの満足度を大きく下げます。また、設備不良や騒音といったトラブルが発生した際に、迅速で誠実な対応ができないと、運営側の姿勢そのものに悪い評価がつくこともあります。

特別なサービスで高評価をねらう前に、まずは清掃やゲスト対応といった基本的な運営を徹底しましょう。低評価を付けさせない守りの視点が、安定した民泊経営の基盤となります。

④近隣住民とのトラブルで運営不可に

ホテルや旅館と異なり、一般的な住宅地で運営されることも多い民泊は、近隣住民との関係が命です。住民とのトラブルが悪化し、自治体への通報や苦情が相次ぐと、最悪の場合、運営停止に追い込まれるケースもあります。

特に問題となりやすいのが、夜間の騒音やゴミ出しのルール違反、敷地外での喫煙や駐車マナーなど、ゲストの行動に起因するトラブルです。こうした事態を防ぐためには、予約時やチェックイン時にハウスルールを明確に伝え、徹底してもらう必要があります。また、運営開始前に近隣住民へ丁寧にあいさつし、民泊について説明しておくことも、トラブルを避ける上で非常に重要です。地域社会の一員として、周囲への配慮を怠らない姿勢が求められます。

失敗しない！民泊経営で儲かるための5つのコツ

①コンセプトを尖らせて差別化する

多くの民泊施設の中から選ばれるためには、ターゲットを絞り込み、独自の魅力で差別化する「尖ったコンセプト」が不可欠です。

例えば、外国人観光客向けに古民家を改装して日本の伝統文化を体験できるようにしたり、ファミリー層向けにキッズスペースや大型スクリーンを用意したりと、特定の顧客層に深く響く施設づくりが成功の鍵となります。万人受けを狙うのではなく、「誰に、どんな体験を提供したいか」を明確にすることが重要です。

②予約サイト(OTA)を活用して集客を図る

民泊の集客は、オンライン予約サイト（OTA）の活用が基本です。しかし、ただ登録するだけで予約で埋まるわけではありません。

特に開設当初はレビューが無いため、ゲストは掲載されている「写真」を頼りに宿泊先を決めます。施設のコンセプトや清潔感、快適さが一目で伝わるような、クオリティの高い写真を掲載することが重要です。適当な写真を複数枚のせるだけなのはNG。自分で魅力的な写真が取れない場合は、最初だけでもプロにお願いしましょう。

③レビュー対策を最優先する

安定して予約を獲得するには、ゲストからの高評価レビューが欠かせません。特に「清潔さ」は最も重要な評価ポイントです。シーツやタオルの清潔さはもちろん、水回りや床の隅々まで清掃を徹底し、快適な空間を維持しましょう。また、ゲストからの問い合わせや万一のトラブルにも、迅速かつ丁寧に対応することで信頼感が高まります。誠実なコミュニケーションは、かえって満足度を高めるチャンスにもなり得ます。

④季節やイベントに合わせた価格戦略

民泊経営で収益を最大化するには、需要に応じて宿泊価格を変動させる「ダイナミックプライシング」が有効です。地域のイベントや大型連休、観光シーズンなどの繁忙期には価格を上げ、反対に閑散期には価格を下げて集客を促します。年間を通じた需要の波を正確に把握し、柔軟な価格設定を行うことで、機会損失を防ぎ、収益性を高めることができます。まずは周辺エリアの需要動向を分析することから始めましょう。

⑤管理会社や代行業者を賢く活用する

家主が不在の施設で民泊を運営する場合、清掃やゲスト対応を専門業者に委託するのが賢明です。日々の運営業務をアウトソーシングすることで、オーナーは集客戦略やレビュー対策、新たな物件探しといった、より経営に直結するコア業務に専念できます。外部の力をうまく活用すれば、複数の物件を効率的に運営することも可能になり、収益の拡大を狙えます。

民泊経営は儲かる？年収例をご紹介

民泊の売上と経費の構造

民泊経営を続けるうえで、売上(収入)と経費(支出)を適切に管理することは必須です。

売上は

1. 1泊当たりの宿泊料(宿泊単価)
2. 年間の営業日数(民泊新法では180日まで)
3. 何日予約があったか(稼働率)

の3要素の掛け合わせて算出します。

ここから経費を引いて残った金額が利益になります。主な経費としては、家賃、ゲスト退出後の清掃費、OTA手数料、光熱費、Wi-Fiの通信費、トイレットペーパーやシャンプーなどの消耗品費です。ゲストの満足度を落とさず経費の支出を抑える努力が常に求められます。

モデルケース別・年収シミュレーション

民泊を経営したときの年収をイメージしていただくため、参考までに概算をご紹介します。

ケース1．都心ワンルームの場合

借家だと家賃が利益を圧縮しますが、観光客も多いため高単価、高稼働率を目指せるのが特長です。

ケース2．地方の一軒家の場合

稼働率を下げて考える必要がありますが、経費を抑えられます。

一棟貸しの場合、4人まで5万円、1名追加ごとにプラス1万円のように、お客さんがリーズナブルに感じやすい料金設定も可能です。

民泊経営を始める前に知っておくべき注意点

近隣住民への配慮と関係構築を怠らない

一般の家屋を活用して民泊をするときは、近隣住民とのトラブル予防が大切です。事前にご近所さんへあいさつをして開業することを伝え、民泊の住所やトラブルが発生した際の連絡先を伝えましょう。

法律上のルールではありませんが、条例で事前説明や周知を定めている自治体もあります。単に住所や連絡先などを伝えるだけでなく、日ごろから良好な関係を築きましょう。

自治体ごとの条例や規制を確認する

法律上、住居専用地域で民泊経営をすることができますが、住民の生活環境を守るために条例で事業できるエリアや曜日を規制している自治体もあります。特に多いケースは、学校から半径100メートル以内での営業禁止や、特定のエリアでは金曜の午後から月曜の午前までの営業しか認めていないケースです。

民泊用に物件を購入しようと考えている場合は、法律だけでなく各自治体のルールも必ずチェックしましょう。虚偽の届出をすれば罰則を受ける場合があります。勝手な判断をせずに、自治体の担当に確認しましょう。

まとめ

民泊を始めたい人が抱えている悩みや不安を解消するため、成功するための秘訣や失敗しないためのポイントを詳しくご紹介しました。

特別な資格なく始めることができる民泊は、副業としてもおすすめです。経営戦略を実行すれば、その成果が日々の収益にダイレクトに反映される魅力がありがあります。もちろん注意点もあり、行政への届出や許可が必要なほか、近隣住民と良好な関係を築くことも重要です。事業開始前に、資金計画を立て、集客方法を考ることも欠かせません。

今回の記事を参考に、コンセプトを尖らせた施設づくりをし、それを上手く伝える写真をOTAに掲載して、選ばれる施設を目指しましょう。