民泊運営する上で、しっかり押さえなければいけない【民泊新法】。
本記事では、そんな【民泊新法】の概要や重要なポイントについて分かりやすく解説しています。
ぜひ最後までチェックしてください。
民泊新法とは？旅館業法との違いも解説！
民泊新法とは、民泊サービス活性化と健全化を図る目的で2017年6月に制定後、2018年6月に施行された法律のことです。
従来の旅館業法とは異なり一般住宅を利用した観光宿泊ができるため、近年国内外からの旅行者を中心にサービスが提供されています。
一方、旅館業法とは、厚生労働省管轄のもと地方公共団体が定める条例や規則に従って制定されている法律です。
ホテルや旅館などの宿泊業をメインに運営する場合は、旅館業法が定める営業許可を受ける必要があります。
民泊新法の対象は3種類
①住宅宿泊事業者
住宅宿泊事業者とは、住宅宿泊事業法第3条第1項の届出をした民泊を直接運営する個人や事業者のことです。
生活基盤としている住宅などを共有して、宿泊料をもらう形でサービスの提供ができる住宅宿泊事業者。
始めるには、都道府県知事や市区町村の市長に届出を行わなければなりません。
また、住宅宿泊事業者は、宿泊者の安全確保はもちろん、近隣に民泊営業をしていることを明らかにしてトラブルを防ぐ必要があります。
②住宅宿泊管理業者
住宅宿泊管理業者とは、住宅宿泊事業法第22条第1項の登録を受けて、報酬を受け取る目的で住宅宿泊事業の管理を行う事業者のことです。
国土交通省で登録を行い手続きが完了すれば民泊の宿泊者対応や施設の管理などを行えます。
住宅宿泊管理業者のは、民泊オーナーに代わって、ゲストとのやり取りや清掃などの運営業務を一括して行います。
③住宅宿泊仲介業者
住宅宿泊仲介業者とは、住宅宿泊事業法第46条第1項の登録を受けて、お客様と民泊オーナーをつなぐ事業者のことです。
民泊新法に基づいて官公庁長官の登録が必要です。
仲介業者の利用することで、予約を増やせたり、お客様との宿泊前のやり取りもスムーズに行うことができます。
また、宿泊者にとっても初めての土地や慣れない土地での宿泊も、間に仲介業者がいることで安心して予約ができるので、住宅宿泊仲介業者も非常に重要な存在です。
民泊新法の重要なポイント7つ
①届出や申請について
自らが所有している物件を活用して民泊事業を運営したい際は、都道府県知事や住宅がある市区町村の市長に届出をしなければなりません。
届出の内容としては、住宅の所在地・事業者の個人情報・安全管理や衛生管理をどのように行うかなどが記載されています。
また、届出書類は届出書・住宅の登録事項証明書・賃貸契約を証明する書類などの提出が必要です。
提出書類は民泊制度ポータルサイトや市町村の公式ウェブサイトから入手したうえで、都道府県庁や市区町村役場に届け出行います。
②住宅要件について
民泊新法では、住宅を民泊で利用するための条件として設備要件と居住要件の2種類を満たさなければなりません。
設備要件と居住要件は次の通りです。
【設備要件】：台所・浴室・トイレ・洗面設備が完備されている
【居住要件】：実際に人の生活拠点として利用されている・入居者の募集が行われている家屋・随時所有者や賃借人などが居住している家屋
上記の要件を満たしていない状態で民泊の運営を行うと違法行為に当たり、罰則の対象になる危険性があるので、必ず確認してください。
③地域・物件の確認
民泊事業を始める際は、オーナーに民泊の運営をしても問題ない物件であるかを確認する必要があります。
また、地域によっては管理会社への確認も必要となります。
民泊新法では、利用者が安全に宿泊できるうえに周辺住民の迷惑にならないようなことを事業者に課しています。
法令違反をすると住宅宿泊事業法第42条の定めにより、業務停止命令・登録の取り消し・罰則などに科される可能性もあるので、しっかり注意しましょう。
民泊事業や運営を行う際は、安全確保・利便性や快適性の重視・標識の掲示などのルールを守らなければなりません。
④180日ルールについて
民泊新法では、1年間の営業日数が180日を超えてはいけないルールが設定されています。
180日ルールの起算日は毎年4月1日から翌年4月1日を基準にカウントされる仕組みです。
万が一180日を超えて営業を行った場合は、6ヵ月以下の懲役または3万円以下の罰金に処せられる可能性があります。
180日を超えて民泊を営業したい場合は、旅館業法の許可を取得する特区民泊として運営する必要があります。
⑤家主不在型の運営について
民泊新法における家主不在型とは、民泊オーナーが住宅内に住んでおらず民泊施設を貸し出すスタイルのことです。
民泊オーナーが不在の場合は、安全に民泊事業を進めるために管理を委託をしなければなりません。
管理業者に民泊の管理を委託すれば複数の物件を同時に管理できたり、別事業に集中できたりする効果が期待できます。
ただし、家主不在型は、管理者への委託費用や設備面の管理などを普段から気に留めておくことが重要です。
⑥宿泊者名簿について
民泊新法では、民泊事業を運営する際に宿泊者名簿により宿泊者の情報を管理することが義務付けられています。
宿泊者名簿の記載例は、次の通りです。
宿泊者名簿記載例：氏名・住所・職業・宿泊日・国籍・パスポート番号(外国人の場合必要)
宿泊者名簿を作成する目的は、民泊を利用する際の安全性確保や犯罪被害拡大防止などの抑止力にするためです。
なお、宿泊者名簿は作成日から3年間の保管が義務付けられており、都道府県知事からの提出要求があった際に提示できないと最大50万円の罰金に科される可能性があります。
⑦消防設備について
民泊を運営する際は民泊新法の規定により、自動火災報知や誘導灯などの消防設備の設置が必要です。
また、民泊を運営している住宅の面積や使用形態によっても次の消防設備を用意しなければならない場合があります。
・消火器
・スプリンクラー
・漏電火災警報器
・防火管理者の選任
・防火計画の策定
民泊の規模や形態により設置するべき消防設備は異なりますが、宿泊者や従業員の安全確保のために適切な消防設備の取り付けが義務付けられています。
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民泊新法に関するよくある質問
①宿泊者の人数の制限はありますか？
民泊新法では、宿泊者に関する明確な制限は設けられていません。
ただし、宿泊者の安全性のために1人あたりの床面積が3.3㎡以上を確保が必要です。
そのため、運営する民泊がどれくらいの床面積があるのかをチェックしたうえで、宿泊者の最大人数を決めることが最適です。
②建物の用途変更って必要？
民泊新法に基づいた民泊を運営する場合は、建物の用途変更が義務付けられていません。
ただし、180日を超える営業を行う際や民泊を行う住宅全体が100㎡以上になる際は、建物の用途変更が必要です。
建物の用途変更が必要かどうか不明な場合は、住宅の専門家や地方公共団体の担当窓口に問い合わせましょう。
③マンションでも戸建てもどちらも適応されるの？
民泊新法は、マンションと戸建てのどちらでも適用されるルールです。
マンションの1室・アパートの1室・戸建て住宅など住宅として利用できる形態であれば、どんな建物でも民泊として運営できます。
ただし、マンションの管理規約や戸建て住宅における地域ごとの規制などを、あらかじめ確認しておくことが重要です。
④住宅宿泊管理業者って必要なの？
民泊新法における住宅宿泊管理業者は、個人および企業でする場合のどちらであっても業務委託が義務付けられています。
ただし、個人と企業のどちらの場合でも管理業者の資格を保有していると、管理業者への依頼は不要です。
自社でどうしても賄えない際は、管理業者に業務を任せるほうが費用対効果が高い場合もあります。
まとめ
民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行されたことにより、ホテルや旅館の運営者でなくても所有している住宅を活用して宿泊運営ができる環境が整っています。
旅館業法と比較しても制限が少ないため、気軽に民泊の運営を始めやすいです。
ただし、制限が緩和されたといっても、設備要件や居住要件などの住宅要件や年間の営業日数が180日を超えてはいけないなど、しっかり守らなければいけないルールもあります。
民泊新法の理解を深めたうえで運営計画を立てて、お客様にとっても安心できる民泊運営をしましょう。