データで見る民泊の現状｜市場規模や規制の動向・運営のコツ

2025年12月現在、日本の観光業界はかつてない活況を呈しています。

2024年に訪日客数は、過去最高の3,686万人でした。2025年もその勢いは止まるどころか、11月時点で前年を超える訪日客数を記録しています。

「民泊を始めたいけれど、今からでも遅くない？」「規制が厳しくなったと聞くけれど大丈夫？」
そんな疑問をお持ちのオーナー様や事業者のために、本記事では最新の2025年データを基に、民泊の現状をを1本で理解できる内容をまとめました。

まず抑えておくべきポイントや、実務現場でしか分からない「運営のコツ」もご紹介します。

データで見る：2025年の民泊市場

まずは「今、市場はどうなっているのか」を数字で把握しましょう。データを見て考えることが重要です。

インバウンドは「都市」から「地方体験」へ

2024年の訪日客数は約3,686万人で過去最高を更新しました。2025年もその勢いは継続しており、11月時点の累計が3,906万人超と、前年の年間記録を上回っています（JINTO 訪日外客数統計より）。

その中で、インバウンド客の観光行動に質的な変化が起きています。これまでは、東海道新幹線で結ばれる「東京・大阪・京都（ゴールデンルート）」に集中していました。その一方で、直近では今まで行ったことのない「地方での長期滞在」や、物ではなく体験にお金を費やす「コト消費」が急増してきています。

届出数は5万件突破、しかし「入れ替わり」も激しい

民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく届出数は、2025年11月時点で累計57,000件を超えました。しかし、廃業も2万件以上出ています（廃止率約3割）。
これには、実務の壁（清掃・近隣・価格・オペ）が原因で撤退するケースや、180日制限のない『簡易宿所』や『特区民泊』へステップアップしたという前向きな廃業も含まれています。だからこそ、最初から「運営の型」を作るのが重要です。

3つの法律制度と上乗せ条例

ここが一番重要です。知らなかったでは済まされない「法律の壁」を解説します。日本の民泊には大きく分けて3つのスタイルがあります。

① 住宅宿泊事業法（民泊新法）

特徴： 届出だけで始めやすく、住居専用地域でも可能な場合が多い。
弱点： 年間180日しか営業できない。
向いている人： 初心者、週末だけ貸したい副業オーナー、マンスリー賃貸との併用を考える人。

② 特区民泊（国家戦略特別区域法）

特徴： 365日営業可能。用途地域の制限も緩やか。
条件： 大阪市や東京都大田区など「指定されたエリア」限定。多くの地域で「2泊3日以上」の滞在要件あり。
2025年の注意点： 大阪市など一部で「新規受付終了」や「指導強化」の動きがあります。最新の自治体情報を必ず確認してください。

③ 簡易宿所（旅館業法）

特徴： 365日営業可能。1泊からOK。
ハードル： 用途地域（住居専用地域はNG）、消防設備、建築基準法の適合が必要で、初期費用が高い。
向いている人： 本格的に事業として収益を最大化したい人。

必ず確認！「自治体ごとの上乗せ条例」

法律だけでなく、自治体独自の「上乗せ条例」が極めて重要です。

• 京都市： 住居専用地域では「1/15〜3/16」しか営業できないなど厳しい制限あり。
• 東京都各区： 「家主不在型は平日NG」とする区も。
• 北海道（札幌等）： 学校周辺での営業制限あり。

※計画段階で、必ず区役所・市役所の「生活衛生課」等の窓口へ事前相談に行きましょう。

収益とコストの現実：いくら儲かる？どう計算する？

「民泊は儲かる」と言われますが、ドンブリ勘定は危険です。ここでは、現場で使われているリアルな計算式とコスト感をお伝えします。

損益分岐点の計算式（例）

収益計画を立てる際は、以下の基本式を使ってみてください。

重要なのは、民泊新法の場合「営業日数は年間180日まで」という上限があることです。これを踏まえたシミュレーションが必要です。

経費の相場観（2025年版）

見落としがちなのがランニングコストです。特に清掃費と手数料は利益を大きく削ります。

Tabilmo流のヒント

都心のワンルーム民泊の場合、家賃の3倍の売上があれば「成功」と言われます。しかし、180日制限があると天井が見えてしまいます。

• 平日：国内OTAで安く長く埋める
• 週末・イベント時：海外OTAで単価を上げて利益を取る

この「二段構え」のダイナミックプライシングが現在の鉄則となっています。

ダイナミックプライシングは収益に直結する重要な、価格設定方法です。次の記事で詳しく解説しているので要チェックです。
➤民泊の価格設定をAIで最適化！ダイナミックプライシング導入の手順と失敗例

集客チャネル：Airbnbだけでは勝てない？

「Airbnbに載せておけば埋まる」時代は終わりました。2025年はリスク分散と最大化のために「マルチチャネル」が基本です。

OTAサイトの使い分けマップ

• TABILMO（タビルモ）：一棟貸しの民泊、貸別荘、コテージ専門で、ゲストのニーズに対応しやすい。
• Airbnb： インバウンド、体験重視層、長期滞在に強い。
• Booking.com / Agoda： 即時予約を好む層、アジア圏の旅行者に強い。
• 楽天トラベル / じゃらん： 国内出張、家族旅行、平日の空室埋めに効果絶大。

サイトコントローラーの導入は必須

複数のサイトに掲載すると「ダブルブッキング」が起きます。これを防ぐために、サイトコントローラーと呼ばれる在庫と料金を一元管理するシステム（Beds24, AirHost, ねっぱん！など）を導入することがおすすめです。一棟貸しのコテージや部屋貸しの民泊など、部屋数が1つでも推奨されます。

また、予約管理システム（PMS）を使えば、サイトコントローラーで在庫管理をしつつ、予約情報の自動連携や宿泊状況のレポーティングを自動で行うことができます。より効率的な運営を目指すなら利するのががおすすめです。

運営オペレーション：トラブル予防が最大の防御

民泊運営で最も恐れるべきは「近隣クレームによる撤退」です。クレームは起きてから対処するのではなく、起きない仕組みを作って予防することが全てです。

近隣トラブル予防の3ステップ

1. ゴミ出しルールの徹底：
   外国人ゲストは日本の細かい分別を知りません。「写真付きの多言語ポスター」を室内に掲示し、ゴミ箱自体にもピクトグラムを貼りましょう。地域のゴミ処理方法に従う必要もあります。
2. 騒音対策（IoT活用）：
   「NoiseAware」などの騒音センサーを導入し、一定デシベルを超えたら自動でゲストとホストに警告メッセージが飛ぶ仕組みを入れましょう。「見られている」という意識が抑制力になります。
3. アクセスガイドの動画化：
   「道に迷って近隣の家の呼び鈴を押してしまった」というトラブルが多発しています。駅から物件までの道のりを動画で送り、「最後の10メートル」を詳細に案内することで防げます。

最近は近隣トラブルが原因で、豊島区を始め規制強化を進める自治体も増えてきています。ここは必ずチェックしておきたいポイントの1つです。

まとめ：2025年の民泊成功のカギ

2025年の民泊は、ただ部屋を提供するだけでは生き残れません。
「都市部ならダイナミックプライシングでの単価最大化」、「地方なら長期滞在・体験型の付加価値」といった明確な戦略が必要です。

そして何より「法令遵守」が、長く安定して稼ぎ続けるための最強の投資です。180日制限や消防法を甘く見ず、正しい知識で運用すれば、インバウンド拡大の波に乗って大きな成果を出せるはずです。