「民泊は儲からない」は嘘？収益シミュレーションや利益を出す最新戦略をご紹介！

かつてのブームが落ち着き、「民泊はもう儲からないのでは？」という声が聞かれるようになりました。競合の増加や法規制の強化、そして運営に伴う手間やコストなど、多くの課題があるのは事実です。

しかし、このような状況だからこそ、しっかりとした戦略を立てれば、かえって大きな収益を狙えるチャンスが眠っています。

この記事では、実際の収益シミュレーションを踏まえ、民泊で成功するための具体的な戦略を徹底解説。「自分でもできるかも」と思える、実践的なヒントが満載です。

結論：「民泊は儲からない」は嘘。ただし戦略がないと失敗する

民泊が「儲からない」と言われるようになった背景には、2018年に施行された法律による、通称「180日ルール」存在があります。これにより年間の営業日数が大幅に制限され、多くの施設が収益確保に苦しむことになりました。

民泊新法や旅館業法が定める基準を満たすための設備投資や、家賃・清掃費といった運営コストの増加も、経営を圧迫する要因となっています。

しかし、厳しい環境下でも高い収益を上げ、成功を収めている運営者は少なくありません。彼らの共通点は、感覚に頼るのではなく、精緻な収益シミュレーションに基づいて戦略を立て、それを着実に実行していることです。言い換えれえれば、シミュレーションと戦略なしに始めても成功は難しいということ。

では、成功の鍵となる「収益シミュレーション」と「効果的な戦略」とは、一体どのようなものなのか。次章から具体的に解説していきます。

民泊のリアルな収益シミュレーション

民泊で利益を出したいなら、「どれくらい儲かるの？」というシミュレーションは欠かせません。

ここでは、ピックアップした都道府県の初期費用や稼働率、運営コストを踏まえた収益シミュレーションを紹介します。

東京都の民泊収益シミュレーション

東京都内の民泊市場は、国内外からの観光客やビジネス客の需要が高く、特に渋谷や新宿などの都心部では、高い稼働率と宿泊単価が期待できます。

これをもとに収益計算を行うと、東京都心のワンルーム（25㎡程度）の物件であれば、稼働日数21日で月間売上は約21万円から31.5万円が見込まれます。しかし、実際の利益を正確に把握するためには、単純な売上から、さまざまなコストを差し引く必要があります。

具体的には下記のコストなどがあります。

• 清掃費：約3,000円/回
• 予約サイトの手数料：宿泊費の約15％前後
• 水道光熱費やWi-Fiなど通信費：約1.5万〜2万円/月
• アメニティなど備品類の購入費：約1万円/月

これらの費用を合計して、月間の運営コストは売上の約40%から50%、純利益は売上の約50〜60%と見込まれることが多いです。

なお、東京都では地域によって住宅宿泊事業に対して、厳しい制限がかけられている場合もあります。そのため、現行のルールを遵守したシミュレーションと戦略設計が、東京という土地の利点を活かしつつ収益性を高める鍵となります。

長野県の民泊収益シミュレーション

長野県では、シティホテルや旅館などの需要が高く、民泊の稼働率は20％から30％程度が一般的です。ここでは、1泊あたり7,000円の施設で、月に20日間予約を受け付ける場合を考えてみましょう！

コストとして、売上の約40〜50％を差し引いた実際の利益は、約1.4万～2.1万円程度になると見込まれます。ただしこれは、安い料金設定で、かつ1名1泊で計算した場合の数字になります。

長野の観光資源を活かしたプロモーションなどで、家族連れや友人グループを集客できれば、格段に収益性は上がります。やはり、土地柄に合わせた戦略設計がキーポイントです！

沖縄県の民泊収益シミュレーション

「沖縄はリゾート地だから、民泊もさぞ儲かるのでは？」と考える方もいるかもしれません。

実際のところ、その収益性は物件の立地やタイプ、運営方法によって大きく異なります。たとえば、那覇市やリゾート地などの人気エリアでは、繁忙期に稼働率が90％に達することもあります。一方で、オフシーズンや立地条件が劣る物件では、稼働率が30％程度まで低下することもあります。年間を通した平均稼働率は60〜70％程度です。

1泊あたりの平均的な宿泊料金は、約1〜2万円です。眺望の良い物件や観光スポットに近い物件では、より高単価が見込まれます。実際、2LDKマンションでは、月間売上が40～60万円になる実例もあります。また、ゴールデンウィークや夏休み、年末年始の繁忙期には、通常の1.5〜2倍の料金設定でも、予約が入る傾向にあります。

収益シミュレーションを行うにあたり、沖縄特有のリスクも考慮するべきです。たとえば、台風での突発的な稼働率の低下、地元住民や行政との調整などが考えられます。

沖縄県は観光需要が高くホテル不足も指摘されているため、物件選定と価格設定次第では、年間120〜324万円もの収益を目指すことも可能です。沖縄特有の魅力とリスクを理解して、柔軟に運営することが、成功のカギになります。

【古民家民泊】リアルな収益シミュレーション

インバウンド観光客の増加に伴い、日本の原風景を体験できる「古民家民泊」が今、大きな注目を集めています。一般的な民泊より高い宿泊単価を設定しやすく、収益性が高いのが特徴です。

売上モデル：月10日の稼働で月収25万円も

古民家民泊は一棟貸しが主流のため、宿泊単価は1泊2万～3万円が相場です。

例えば、宿泊単価25,000円で月に10日間稼働した場合の売上を見てみましょう。

• 月間売上：25,000円 × 10日 = 25万円

• 年間売上：25万円 × 12ヶ月 = 300万円

週末だけの運営でも、これだけの売上が見込めます。さらに、観光シーズンなどの繁忙期を狙ったり、囲炉裏体験や農業体験といった「体験型オプション」を加えたりすれば、月収30万～40万円を達成することも十分に可能です。

経費と利益：手元に残る金額は？

次に、経費を差し引いて純利益を計算します。清掃費、水道光熱費、予約サイトへの手数料といった運営コストは、売上のおよそ40％が目安です。

• 月間経費：25万円 × 40% = 10万円

• 月間純利益：25万円 (売上) – 10万円 (経費) = 15万円

このシミュレーションでは、月10日の稼働で手元に15万円が残ることになります。

市場の追い風：インバウンド需要が収益を後押し

この収益モデルを支えているのが、旺盛なインバウンド需要です。

2025年時点のデータでは、民泊宿泊者の約半数が外国人観光客で、彼らが日本の伝統的な暮らしを体験できる古民家を積極的に選んでいます。

実際に、全国の民泊施設の月平均宿泊日数は約17.3日（2025年7月時点）と活況を呈しており、特に外国人観光客に人気の東京や京都では高い稼働率を誇ります。

成功の鍵は「高付加価値」

年間180日しか営業できない「180日ルール」があるからこそ、一泊あたりの価値を高めることが重要です。今後は、ただ宿泊するだけでなく、その地域ならではの特別な体験を求める声がさらに高まります。地域の特色を活かしたサービスで他の施設と差別化することが、安定収益への一番の近道です。

民泊収益を最大化する5つの最新戦略

競争が激化する民泊市場で安定した収益を得るためには、「とりあえず部屋を貸し出す」だけでは不十分です。旅行者のニーズは年々多様化しており、マーケティングや運営方法も、常にアップデートが求められます。

ここでは、最新のトレンドを踏まえつつ、収益性を大きく高めるために実践できる5つの戦略をご紹介します。

戦略1：物件選びが重要！高収益物件の見極め方

民泊経営の成功は、物件選びで8割決まると言っても過言ではありません。どんなに素晴らしい運営をしても、物件のポテンシャルが低ければ収益は頭打ちになります。では、どんな物件が「高収益物件」になりうるのでしょうか？

• 「利回り」は基本のキ
  
  利回りとは「投資額に対してどれだけのリターンがあるか」を示す数値です。もちろん高いに越したことはありませんが、数字だけを鵜呑みにするのは危険。激安でも雨漏りするような物件では、修繕費で大赤字です。利回りと合わせて、建物の状態や管理履歴を必ず確認しましょう。

• ゲスト目線で「立地」を歩く
  
  立地で大切なのは「ゲストがどう感じるか」です。自分で、徒歩や車でのアクセスを確かめることが大切になります

  • ビジネス客向けなら： 駅近、コンビニ近くは必須。静かな環境も喜ばれます。

  • ファミリー向けなら： 少し駅から離れても、スーパーや公園が近い方が魅力的です。また、自治体の再開発計画をチェックし、「将来人気が出そうなエリア」を先回りして狙うのも賢い戦略です。

• ターゲットを絞って「物件タイプ」を選ぶ
  
  誰に泊まってほしいかを具体的にイメージしましょう。ターゲットが明確なら、物件選びも内装作りもブレません。

  • ファミリー層： みんなで食事ができる広めのリビングがある2LDK以上

  • ビジネスパーソン： 仕事に集中できるデスクがあるワンルーム

  • カップル： おしゃれな内装でプライベート感のある1LDK

• 隠れたダイヤの原石「再建築不可物件」と「古民家」
  
  一見すると条件が悪そうな物件も、民泊なら宝物に変わることがあります。

  • 再建築不可物件： 建て替えができないため安く購入できます。リフォームしておしゃれな空間にすれば、高い利回りを実現可能です。

  • 古民家： 外国人観光客に絶大な人気を誇ります。その独特の雰囲気を活かせば、他のどんな施設にも真似できない強力な武器になります。

戦略2：売上をアップさせる価格設定術

同じ物件でも、価格設定一つで売上は大きく変わります。「なんとなく」で価格を決めるのはもうやめましょう。

• 基本技：「ダイナミックプライシング」を使いこなす
  
  需要に合わせて価格を柔軟に変える手法です。スマートフォンのように、常に最適な価格を提示するイメージです。

  • 平日： 価格を下げてでも予約を埋め、稼働率を重視

  • 週末・祝日： 価格を20〜40%アップし、一気に売上を伸ばす

  • 周辺イベント時（お祭り、ライブなど）： 強気に価格を2〜3倍に設定しても予約が埋まることも！

• 応用技：「清掃費別立て」で見せ方を工夫する
  
  予約サイトで「宿泊費9,000円」と「宿泊費7,000円＋清掃費2,000円」では、どちらがクリックされやすいでしょうか？多くの場合、後者です。
  
  表示価格を安く見せることで、ゲストの目に留まりやすくなります。また、清掃費は滞在日数にかかわらず一律のため、連泊してくれるゲストが増えるほど利益率が上がるというメリットもあります。

戦略3：利益率を改善するコスト最適化

売上が上がっても、経費がかさめば利益は残りません。運営コストを賢く最適化しましょう。

• 清掃：自分でやる？プロに頼む？

  • 外部委託： 手間は省けますが、コストがかかります。1〜2件の運営ならこちらが楽かもしれません。

  • 内製化（自分でやる・スタッフを雇う）： 手間はかかりますが、複数物件を運営する場合は大幅なコスト削減に。清掃マニュアルを作り、品質を均一に保つ工夫が必要です。

• 集客：予約サイトの手数料から卒業する
  
  OTA（オンライン旅行代理店）経由の予約には3〜15%の手数料がかかります。売上の1割以上が消えるのは大きな痛手。
  
  SNSや公式サイトで施設の魅力を発信し、「直接予約」を増やしましょう。その分、宿泊費を少し割引したり、特典をつけたりすれば、ゲストも喜び、あなたの利益も増える「Win-Win」の関係が築けます。

• 運営：スマート家電で「ほったらかし」運営へ
  
  「スマートロック」を導入すれば、鍵の受け渡しのために待機する必要がなくなります。ゲストは暗証番号で自由に出入りでき、鍵紛失のリスクもゼロに。
  
  また、外出先からエアコンや照明を操作できる「スマート家電」を使えば、不要な電気代をカットでき、ゲストが到着する前に部屋を快適な温度にしておくといった「おもてなし」も可能です。

戦略4：高評価レビューが最大の広告！満足度を高める工夫

広告費をかけなくても、高評価レビューが自然に新しいゲストを呼び込んでくれます。そのために必要なのは、感動レベルの宿泊体験です。

• 最も基本で重要な「清潔さ」
  
  どんなにおしゃれな部屋でも、髪の毛一本落ちているだけでゲストのテンションは下がります。「清掃チェックリスト」を作り、毎回完璧な状態を保ちましょう。特に水回り（キッチン、バスルーム）と寝具の清潔感は、評価に直結します。

• 「あったら嬉しい」を先回りするアメニティ
  
  無料Wi-Fiや基本的な調理器具は当たり前。一歩先を行くアイテムで差をつけましょう。

  • 例： 高品質なコーヒーメーカー、人気のボードゲーム、スマホの充電器、乾燥機付き洗濯機、子ども用のおもちゃや絵本など。
    
    「こんなものまで！」という小さな驚きが、大きな満足に繋がります。

• 心に響くコミュニケーション
  
  予約が入った時から、おもてなしは始まっています。丁寧で迅速なメッセージ対応はもちろん、周辺のおすすめレストランリストや、手書きのウェルカムメッセージなど、マニュアル通りではない温かみのある対応がゲストの心を掴みます。

戦略5：「ここに泊まりたい」唯一無二の魅力でリピーターを掴む差別化戦略

価格競争に巻き込まれないためには、「ここでしか味わえない価値」を提供することが不可欠です。

• 「泊まる」から「体験する」へ
  
  その土地ならではの体験と宿泊をセットで提供しましょう。

  • 例： 農家民泊での野菜収穫体験、古民家での着物レンタル＆街歩きプラン、陶芸家がオーナーの宿で器作りワークショップなど。
    
    忘れられない思い出は、「また来たい」というリピートに繋がります。

• ターゲットを極限まで絞る「コンセプト特化型」
  
  万人受けを狙うのではなく、「特定の人」に熱狂的に愛される施設を目指しましょう。ニッチな分野であれば、競合はほぼいなくなります。

  • 例： 防音室完備の「楽器演奏者向け民泊」、大型スクリーンがある「推し活・シアター民泊」、自転車を部屋に持ち込める「サイクリスト向け民泊」など。

• SNSで物語を発信する
  
  施設の写真だけでなく、あなたの想いや地域の魅力を発信しましょう。Instagramで美しい写真や動画で世界観を伝え、TikTokで運営の裏側や体験の楽しさをショート動画で見せる。
  
  あなたのファンになったゲストは、単なる宿泊者ではなく、施設を応援してくれる心強いパートナーになるはずです。

民泊で利益を出すために知っておきたいリスクと対策

民泊は少ない投資で始められる魅力的なビジネスですが、収益の裏には見過ごせないリスクも潜んでいます。「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないために、民泊を運営する際に起こりうるリスクと、その対策をしっかり学んでおきましょう。

「こんなはずじゃなかった…」民泊運営3つの落とし穴

まずは、多くのオーナーが陥りがちな典型的な失敗パターンを3つご紹介します。

1. 法律・条例違反のワナ「営業できません」

多額の初期投資をして家具や家電を揃えたのに、いざ許可申請をしたら「この地域では民泊は認められていません」と一蹴される。これは、実際に起こりうる最悪のケースです。

法律（民泊新法や旅館業法）や自治体の条例を甘く見ていると、投資したお金を回収できないばかりか、無許可営業で罰金や営業停止命令を受けるリスクさえあります。

2. ご近所トラブルの泥沼化

「夜中に騒がしい」「ゴミ出しのルールが守られていない」といったゲストのマナー違反が原因で、近隣住民から苦情が殺到。最初は小さなクレームだったものが、積み重なることで訴訟にまで発展し、営業継続が困難になるケースも少なくありません。地域コミュニティとの関係悪化は、民泊運営において致命的です。

3. 想定外の出費による赤字経営

「売上はそこそこあるのに、なぜか手元にお金が残らない…」これもよくある失敗です。清掃費や光熱費の高騰、突然のエアコン故障、閑散期で予約が全く入らない月の家賃支払いなど、想定外の出費が重なると、あっという間に赤字に転落してしまいます。

失敗を回避する！今すぐできる具体的な対策

では、これらのリスクを回避するためにはどうすれば良いのでしょうか？難しいことはありません。事前の準備がすべてです。

1.【法律対策】契約前に「自治体」と「専門家」に相談する

物件を契約する前に、必ずその地域を管轄する自治体（保健所など）の窓口で「この物件で民泊運営が可能か」を確認しましょう。これが絶対のルールです。また、手続きに不安があれば、民泊専門の行政書士などのプロに相談することで、リスクを確実に回避できます。

2.【トラブル対策】明確な「ルール」と事前の「挨拶」

騒音やゴミ出しに関する明確な「ハウスルール」を作成し、予約が確定したゲストに必ず読んでもらいましょう（多言語での作成が望ましいです）。

また、運営を始める前に「民泊を始めます。ご迷惑をおかけしないよう努めますので、何かあればすぐにご連絡ください」と、ご近所へ挨拶回りをしておくだけで、印象は大きく変わります。

3.【費用対策】突発的な出費に備える「保険」と「積立」

ゲストが設備を壊してしまったり、火災が起きたりなど、万が一に備え、「民泊専用の火災保険・賠償責任保険」への加入は必須です。これにより、想定外の損害が発生しても経済的な損失を最小限に抑えられます。また、普段から売上の一部を「修繕積立金」として確保しておくことで、急な出費にも慌てず対応できます。

民泊ビジネスの今後の展望

近年の円安の動向から、訪日外国人はこれからも増加する見込みです。国内外の多様な旅行ニーズに応えるだけでなく、非接触型のチェックインシステムやスマート家電の導入など、最新技術で運営効率を高めるチャンスは多く眠っています。

実際にこのような取り組みで、地域の観光振興と連動した新しい宿泊スタイルが生まれています。民泊は単なる宿泊サービスを超えた、価値を提供する存在へと進化しているのです。

追い風となる日本の観光需要

2025年の日本のインバウンド観光客数は過去最高を記録中。コロナ禍からの回復が著しく、2025年7月の訪日客数は約340万人と、7月の訪日客としては過去最高を更新しています。大阪・関西万博の開催も追い風になっているでしょう。これにより、観光需要は都市部だけでなく、地方にも広がっているのです。

民泊は、空き家や古民家を活用しており、地域の文化や自然に触れる体験型の観光も促進しています。地域経済の活性化や雇用創出、移住促進にもつながります。国際イベントと民泊の連携によって、日本の観光産業は、今後さらなる成長が期待されるでしょう。

テクノロジーが変える民泊の未来

テクノロジーによって、民泊の未来は大きく変わります。AIを活用した価格設定では、需要に応じて料金を自動で調整できるため、収益の最大化が図れます。顧客対応もAIチャットボットで効率化されて、24時間パーソナライズされたサービスが可能です。

また、メタバースやVRの導入によって、宿泊前に仮想空間で施設を散策したり、滞在中に他の宿泊者と交流したりする、新しい体験が生まれています。VRを活用した温泉や観光地の疑似体験も増えました。これにより、民泊は単なる宿泊施設から、より豊かな体験を提供するサービスへと進化しています。

まとめ

民泊は「リスクがある」「儲からない」と決めつけるのではなく、正しい知識と戦略があれば大きな収益を生み出せる事業です。成功するには、まずエリアの条例や法規制を理解しましょう。競合物件や需要を、徹底的に調査することが必要です。その上で、民泊の物件がターゲットに合った魅力を持つのかを見極めなければなりません。

しっかりと収益シミュレーションを行うことが大切です。ターゲットに合わせたサービスや設備を整えて、効果的な集客戦略を立てることで、高い稼働率を維持できます。清潔感や快適さを追求して、顧客満足度を高めることがリピートや口コミ拡大につながるでしょう。計画的な民泊運営が、将来の大きな成功と収益を生み出します。