民泊の物件を見つけたい！収益を上げやすい条件や物件の探し方を解説

空き家を有効活用したり、地域活性化に貢献したりとさまざまなメリットがある「民泊事業」。これから民泊事業を始めようと考えている人にとっては、物件選びが肝心です。せっかく民泊を運営するなら、収益が上がりやすい物件を選びたいですよね。

そこで本記事では、物件選びにおいて絶対に知っておきたい法律や、収益を上げてくれる物件の特徴などをわかりやすく解説していますので、ぜひ最後までチェックしてください。

民泊可能物件とは

法律の要件をクリアしている

民泊は、「一般住宅の空き家を有効活用しよう」という考えがもとにあるビジネスモデルですが、どの建物でも民泊の運営ができるわけではありません。「旅館業法」に適用される建物は”旅館・ホテル”であり、「住宅宿泊事業法(民泊新法)」では”住宅”として扱われます。

民泊新法においては、旅館やホテルが営業できない住宅が適用されているという点が大きな違いですね。要件としては、「キッチン」「洗面設備」「トイレ」「浴室」を備えたうえで、以下のいずれかに該当する必要があります。

• 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
• 入居者の募集が行われている家屋
• 随時その所有者、賃借人または転借人の居住用に使用されている家屋

これらの要件をクリアした物件で民泊運営が可能になります。

物件のルールに抵触していない

民泊を運営できる物件は「住宅」である以外に、物件そのもののルールに抵触していないことも重要です。
たとえば、マンションの場合は、マンションごとに「管理規約」があり、住人はルールを守る義務があります。管理規約に民泊禁止となっていれば、当然、運営はできません。

そのほかにも、賃貸物件で民泊を始める場合でも注意が必要です。賃貸物件で民泊を運営すると転貸借になってしまいます。転貸借は、貸主のリスクになる傾向があることから民泊の運営が認められていない物件も多くります。物件を借りる前に、民泊可能物件なのかを必ず確認をしましょう。

収益を上げられる民泊可能物件の条件や特徴とは

アクセスしやすい立地

民泊の利用者の多くは観光目的で旅行にきている人たちです。物件の立地が、空港や駅など交通機関からのアクセスが重要になってきます。最寄駅から徒歩で行ける範囲であれば、観光にも便利ですね。観光スポットが近くにあったり巡りやすかったりなどすれば、宿泊を検討する人も多くなるでしょう。

また、民泊利用者は観光客だけでなくビジネスや長期滞在の人もいます。民泊物件を探す際に、ゲストの滞在目的によってアクセスしやすい立地条件も変わってくるということを考慮する必要があります。

景色

宿泊施設からの景色により、その滞在の印象は大きく変わるものです。たとえば、きれいな海が目の前とか緑豊かな山々に囲まれているなど、民泊物件から見える景色で、他の民泊との差別化を図ることも可能です。

観光スポットから近い

旅行者にとっては、宿泊施設は旅の拠点になるので、目的の観光スポットに近いほうが便利ですよね。
すべての観光スポットを網羅するような好立地の民泊物件を見つけるのは難しいといえますが、一つでも徒歩でいける観光スポットなどがあれば、ゲストにアピールできる材料になるでしょう。

どちらがおすすめ？民泊許可物件の「一戸建て」「集合住宅」の違いを解説

一戸建てで始める場合

一戸建てで民泊を運営するメリットは、収容人数を増やすことで単価を上げられる点です。単純に考えても10人で1泊するのと2人で1泊するのとでは1泊の単価が大きく変わり、結果として売上高に大きく影響します。
一戸建てを貸し切りで宿泊できるという利点はホテルとの差別化を図り、グループや広い部屋でゆっくりと過ごしたい人のニーズに応えられます。また、マンションのような管理規約に縛られないため、民泊を始めやすいというメリットもあります。

デメリットとしては、購入もしくは賃貸であっても初期費用が高く、メンテナンスにも費用がかかる点でしょう。また、「家主不在型」の民泊の場合、ゲストの騒音やゴミ問題などの管理がしにくい点もあげられます。

一戸建てメリット・デメリット

集合住宅で始める場合

集合住宅で民泊を運営するメリットは、初期費用がおさえられるので参入しやすいという点です。内装や家具など、ほかのものに予算をかけることができますね。さらに部屋が広くない分、メンテナンスもしやすいのがメリットといえるでしょう。

デメリットとしては、集合住宅は管理規約などが厳しく民泊として利用可の物件が見つかりずらいという点です。集合住宅では、ほかの住民とのトラブルや騒音、ゴミ問題なども発生しやすくゲストのしっかりとした管理が求められます。また、ビジネスホテルなどとの差別化がしにくいため、民泊ならではのアピールポイントを考える必要があるでしょう。

集合住宅メリット・デメリット

民泊許可物件を所有するなら、まずは賃貸から始めてみる

賃貸の場合

初期費用やかかる経費をおさえることができるので、民泊運営を始めやすいのがメリットです。初期費用として、家賃のほか敷金や礼金、保証金にくわえて地域によっては敷引なども必要なところもあるので注意しましょう。

営業中に賃料の値上げが発生することも考えられます。もし、業績が思わしくなければ撤退がしやすいのも賃貸で民泊を運営するメリットのひとつですね。賃貸で、民泊を運営する最大の壁は、貸主の許可が必要という点でしょう。物件を探す段階で民泊許可物件かどうかの確認を必ずしてください。

また、物件のカスタマイズに制限がある場合は、思い通りの内装にはできないデメリットがあります。

賃貸メリット・デメリット

購入の場合

購入した物件なので、自分の理想通りにカスタマイズすることができるのが最大のメリットといえます。賃貸のように貸主の許可も不要です。

確定申告の際に、減価償却できるので節税対策にもなります。自由にできる反面、物件の購入という初期費用が高いのがデメリットでしょう。民泊運営目的なら、住宅ローンが組みにくく事業用ローンになってしまう可能性が高い点もデメリットとして見逃せません。購入後も、マンションなどの集合住宅では管理費や固定資産税などの費用が発生してくる点も注意が必要です。

購入メリット・デメリット

民泊物件の探し方5選

不動産ポータルサイトで探す

一般的に家を探す際に使用するサイトになります。民泊可能物件を扱っているサイトもあるのでチェックしてみてください。お気に入りの物件を見つけたら民泊可能と明記されていなくても、問合せするのもひとつの方法です。

また、不動産ポータルサイトは扱っている物件数も多いので、購入を検討している場合にも利用することをおすすめします。

民泊専用のポータルサイトで探す

民泊物件を専用で扱っているので効率的に探すことができるのが特徴です。お気に入りの物件を比較検討できるのも便利ですね。すでに住宅宿泊業取得済みの物件などであれば、スムーズに民泊を始めることができます。

ただし、過去に民泊の実績があり、現在営業していないということは、業績がよくなかった可能性が高いです。慎重に検討する必要があるでしょう。

民泊運営業者・民泊運営代行業者に相談する

民泊を実際に運営している業者に相談するのもひとつの方法です。民泊に関するノウハウを熟知しているので、よいアドバイスを得ることができる可能性があります。物件の選び方から民泊届け出書の作成までさまざまな疑問を相談してみましょう。

住宅宿泊事業 届出住宅一覧から探す

各自治体に届け出がおこなわれている物件一覧を見ることができます。すでに届け出済みの物件ばかりなので、たとえば、一覧にある同じマンションであれば民泊の運営がしやすいと考えられますよね。このように確実に民泊可能な物件を探すには住宅宿泊事業 届出住宅一覧を確認するのがおすすめです。

ただし、一覧は住所がのっているだけなので一つひとつ地図で確認するという作業が必要になってくるでしょう。

全国版空き家・空き地バンクで探す

各自治体および国が管理している空家情報を見ることができるサイトでも民泊を探すことができます。思わぬ掘り出し物があるかもしれませんよ。築年数が経っている物件が多いので、リフォームは必須になります。自治体によってはリフォームにかかる費用の補助金がでるところもあるので、あわせてチェックしましょう。

まとめ

民泊を始めるには、まずは物件探しからです。
物件が見つかれば、住宅宿泊事業の登録・届け出をしましょう。一度登録されれば、更新は不要です。さらに内装工事や家具の選定などやることはたくさんあります。自分の理想にあった物件を本記事を参考に探してみてください。

　　　貸別荘・コテージ専門予約サイト
【 TABILMO 】

一棟貸し専門の予約サイト「TABILMO」。
Googleなどで「地域名　コテージ(貸別荘)」と
検索した際に上位に表⽰される
SEOに強い宿泊予約サイトです。

～「TABILMO」の強み～
★月間アクセス数115万以上！強い集客力
★完全報酬型。集客手数料は10％！
★サイトコントローラー(※)と接続可能！

　TABILMOを見てみる　

掲載に関する資料はこちら

※現在、導入されているのは「ねっぱん！」のみ。今後、Beds24と連動予定。他サイトコントローラーは将来的に導入予定です。

参考サイト：

・民泊制度ポータルサイト「minpaku」

・民泊メディア｜民泊・Airbnb運営管理代行の株式会社プレイズ